去年8月，联影医疗上市传遍了整个医疗圈，但鲜为人知的是，在“国产替代”浪潮中高端医疗设备企业的头号种子背后，还有房地产CVC的影子。
2018年初，保利集团旗下的保利资本计划进入医疗器械，计划以国内高端医疗器械替代为主线，横向布局各部门智能器械，纵向开放整个设备产业链。披露计划后，保利集团的第一个项目是刚刚完成A轮联合电影医疗。
在接下来的四年里，保利资本作为投资者开始在医疗领域谨慎，交易项目不多，手术机器人领域的精锋医疗和奥鹏医疗；人工智能辅助诊断领域的强联智能创新；外骨骼机器人领域的程天科技。。。但他们都是各自细分轨道的领导者。其中，精锋医疗已提交招股说明书，奥鹏医疗和强联智能创新也经历了多轮融资，走到了IPO的边缘。
保利资本压力科技医疗是房地产开发商科技医疗布局的缩影。近年来，一些企业已经退出了传统的“房地产+大健康”模式，慢慢但有力地进入了医疗硬技术领域。
然而，房地产的跨境并不比家电和保险业好。后者要么有技术迁移的空间，要么现有业务跟上医疗技术的发展。习惯于高周转模式和各种C端用户的房地产开发商真的能投资于慢节奏、单一用户的科技医疗吗？
碧桂园、龙湖入局，
他们在投什么？
房地产巨头进入科技医疗有很多投资逻辑，但并不是每个人都能像支持中央企业的保利资本一样，围绕国内高端医疗设备的替代进行布局。更多的房地产企业转型医疗，一是抓住医疗产业链上下游的中小企业，深入发展“医疗+大健康”，二是分散风险，对冲未来大健康产业的高发展势头，对冲房地产产业可能出现的长期低迷。
碧桂园是所有跨境房地产企业中最活跃的一家。碧桂园风险投资成立后，该机构率先投资互联网医疗明星企业企鹅杏仁（现并入医疗联合会），然后投资于免疫性肿瘤和铂医药。战争宠物连锁店的绝对领导者新瑞鹏似乎想在医疗技术领域成为一个超级PE。
然而，进入2021年后，碧桂园的风险投资风格发生了变化，远离了传统CVC的投资逻辑。今年，它开始在早期项目中广泛传播网络，并与其他机构合作投资了大量天使轮和A轮、B轮项目还专门投资了呼气VOC技术的智能未来。
碧桂园风险投资管理合作伙伴戴永波称之为“哑铃投资”。他认为，随着风险投资企业规模的扩大，中间阶段的融资轨道逐渐拥挤。相比之下，早期和后期的融资项目竞争相对较少。
在明确模式的指导下，碧桂园风险投资医疗项目的投资频率和比例逐年上升。2021年，32个项目中有7个是医疗项目。2022年，主要投资机构停滞不前。它在三个月内投资了五个项目，涉及的金额和数量超过了许多医疗机构。
在整个跨境过程中，碧桂园风险投资的细分轨道不断拓宽。从心血管设备、微流控到合成生物学和人工智能药物研究，所有投资项目都涵盖了最前沿的医疗技术。值得注意的是，这些医疗项目中的绝大多数都是高质量的。包括其他行业在内，其年收益率在2021年已达到80%。
碧桂园医疗投资布局
与碧桂园相比，龙湖CVC的投资行动有些保守。虽然在科技领域做了很多布局，但医疗科技只有暖哇科技。后者所在的健康保险科技赛道在疫情期间遇到一定阻力，龙湖没有继续深入医疗科技。毕竟龙湖在养老妇幼中还是有机会的。
一般来说，保利资本、碧桂园风险投资的成功证实了房地产开发商对CVC跨境医疗业务的可行性，围绕智能医疗服务、高端医疗设备“技术为王”的逻辑，加上企业自身的财务优势和产业优势，CVC确实可以找到高价值的项目，并说服企业接受投资。那么，这种模式能被复制下来吗？
普通房地产企业如何转型医疗？
在高投资回报下，头部以外的许多房地产企业也感到兴奋。然而，与保利和碧桂园有足够的财政支持不同，排名靠后的房地产企业很难复制CVC模式，实现跨境。大多数时候，他们只能在科技、医疗和房地产方面做出选择，要么坚持房地产，要么全军派遣艾琳医疗。
宜华地产(现宜华健康)是业内第一家尝试跨境科技医疗的房地产公司。2014年，宜华地产以7.2亿元收购广东中安康物流集团有限公司全部股权，从综合医疗物流服务和医疗专业项目入手。随后，深圳友德医科技有限公司2000元收购1.2亿元％股权将其业务范围扩展到医疗服务和在线医院医疗技术平台市场。
品尝甜味的宜华房地产立即开始了一段激烈的跨境之旅。依托收购策略，宜华房地产全资赢得了慢性病管理医疗设备公司爱奥乐和医院管理公司达孜赛勒康，开始与医院合作建设诊疗中心，帮助医院购买医疗设备，从诊疗收入中分享。2015年2月，“宜华房地产”名称改为“宜华健康”，并在今年内完全剥离了房地产业务。
爱奥乐的收购尤其值得关注。收购完成后，宜华健康股价达到历史最高点38.60元，比年初上涨了10倍。今天，“医院信息系统+医院外慢性病管理”设备的闭环业务也构成了互联网慢性病管理的业务基础。
然而，宜华健康的跨境之旅似乎并不平坦，第五次退市风险警告已于3月底发布。原因有两个，一是2016年进入养老金领域后，融资无法跟上扩张速度，短期债务压力严重；二是宜华健康信息产品和慢性病管理医疗器械受到创新公司的影响，缺乏持续的研发产出，传统的血糖仪器和旧的信息系统无法维持市场竞争所需的竞争力。
这也是人们对房地产跨境医疗技术不乐观的主要原因。在长期高杠杆的业务逻辑下，管理者很难适应医疗行业的高研发和长周期回报模式。如果你粗心大意，企业就会遇到资本链断裂和研发脱节的情况。
如何解决这个问题？许多房地产企业选择了“曲线跨界”的方式。
广东世荣兆业就是一个典型的例子。世荣兆业通过其全资子公司世荣投资1000万元，获得珠海至和房地产投资有限公司（以下简称“至和房地产”）81%的股权，获得“横琴至和国际生命科学中心”项目的投资、开发和经营权。
横琴至和国际生命科学中心位于国家级新区横琴新区，规划用地面积约20万平方米，建筑面积约40万平方米。项目内容包括投资三级甲等综合医院，配套病床不少于1000张；建设先进的智能健康康复中心，计划引进国内外最先进的基因研究机构，建立临床基因研发检测中心；开发医学研究中心、国际交流会议中心等商业服务配套设施。这样，世荣兆业凭借工业园区的逻辑，在珠海建立了另一个医疗枢纽，可以说是名正言顺地进入了科技医疗产业的范畴。
苏州高新技术最接近保利和碧桂园。上个月，苏州高新技术规划近一年的“医疗器械行业公司现金增资”计划终于尘埃落定。公司全资子公司日苏高新技术基金与苏高新技术投资联合医疗器械行业公司签订合伙协议，发起设立苏新兴产业基金，认缴出资总额5亿元。
苏州高新在公告中表示，增资将促进公司转型升级，促进公司向“高新技术产业培育和投资运营商”的战略定位转型升级，逐步减少对传统房地产开发业务的依赖，实现区域医药产业协调发展，储备医药领域的优质投资资源。从长远来看，苏州高新技术也有望走出保利、碧桂园的道路，以CVC的形式深入医疗科技领域。
从这个角度来看，无论是投资还是转型，非领先的房地产公司都有许多跨境技术和医疗困难。我们不仅需要克服技术障碍，还需要寻求管理逻辑的转变。如果我们不小心，我们就会失去一切。因此，更安全的道路是沿着房地产的逻辑建立工业园区，依靠工业园区建立科技医疗投资基金，逐步完成跨境，即使中途失败，也可以为自己留下空间。
投资科技医疗，
房地产的优势在哪里？
虽然跨界路上有很多陷阱，但房地产和科技医疗行业还是有契合的。
从房地产企业的角度来看，经过多年的政策和金融杠杆叠加，房地产行业积累了庞大的社会关系网络和资金。目前，C端支持投资性房地产发展的共识已经出现崩溃迹象。人口城市化的减速和新生儿数量的下降分别限制了房地产市场的短期和长期增长。在众多因素的共同努力下，房地产进入下行周期，企业的投资回报率和资本利用率都有所下降。因此，房地产跨境科技医疗不仅可以被视为高质量企业分散风险，寻找新的增长曲线，还可以优化社会资本配置，将资金从冗余房地产行业转向饥饿的医疗技术行业。
从科技医疗企业的角度来看，随着一级市场融资难度的增加和退出渠道的缩小，越来越多强大的医疗科技初创企业将注意力转向资金雄厚、资源丰富、耐心的房地产CVC机构，希望房地产相关产业链为其开辟新的产品销售路径。
我们来谈谈保利资本和碧桂园风险投资。两家具有CVC背景的投资机构与红杉、高山等IVC有很大的不同。IVC的资金主要来自投资者。他们追求投资回报，实现投资机构的利润；保利资本来自保利，碧桂园风险投资来自碧桂园集团。除了追求财务回报外，他们还需要服务于集团的整体战略，继续集团的经营理念。
具体来说，保利资本计划的高端医疗设备“国内替代”有能力在外科机器人领域形成一个完整的生态系统，并帮助中央企业的角色定位赶上外国企业。碧桂园风险投资的优势在于其现有社区。在全国各地的社区中，新瑞鹏宠物医院和企鹅杏仁在医疗服务领域；汉口二厂、茶叶等被投资企业的服务和产品可以跳出传统渠道，作为碧桂园社区服务的一部分，加快商业化之旅。
但需要注意的是，渴望医疗技术甚至医疗健康市场的角色越来越多。除了房地产，家电、美容甚至服装、游戏等各行各业的企业都想借助CVC进入医疗，各行各业更难依靠优质企业来把握医疗。看似巨大的医疗市场可能没有给房地产企业太多的选择...
